заявил Самвел КАРАПЕТЯН, отвечая на вопросы журнала Forbes

Самвел КАРАПЕТЯН впервые попал в список Forbes в 2010 году с состоянием $750 млн (№91). С тех пор девелоперу удалось кратно увеличить объем бизнеса, в 2014 году Forbes оценил состояние предпринимателя уже в $4,3 млрд. В чем секрет успеха Карапетяна? Если коротко: не кредитоваться в банках, ориентироваться не на объем бизнеса, а на маржу и принимать все решения единолично.

-Какой у вас прогноз для рынка недвижимости на 2015 год?

-Год будет тяжелым, но плюсы у кризиса определенно есть: уходят конкуренты, а кто остается, тот становится сильнее. Мы всегда принимали кризис как период для новых возможностей, мы останемся, и у нас все будет хорошо.

-После кризиса 2008 года с рынка ушли несколько крупных девелоперов. Они допустили какой-то системный просчет?

-Первое - это перекредитованность, второе - неэффективное управление, когда решения отдаются на откуп менеджерам. В "Ташире" все по-другому. Конечно, брать кредиты очень приятно - это самые легкие деньги, только вот возвращать их тяжело. У нас в компании тоже есть люди, которые этим хотят баловаться. Я их жестко пресекаю, потому что понимаю, каково возвращать эти деньги и с процентами. Поэтому у нас применяется один подход: мы развиваемся в первую очередь из прибыли. Если не хватает, можем взять кредит, но это совершенно незначительная доля, абсолютно не влияющая на проект (до 10% от его стоимости). У меня принцип такой: не более пятой части наших объектов могут быть прокредитованы. Сегодня из 30 объектов коммерческой недвижимости кредитные обязательства есть только у пяти. У нас довольно комфортный долларовый кредит - $700 млн - в одном из российских банков. Кроме того, всегда есть подушка безопасности - свободные средства, чтобы не занимать, если понадобится. Именно поэтому мы ни от кого никогда не зависели и не зависим, ни перед кем не отчитываемся, не просим реструктуризации, а спокойно и уверенно работаем. Риски минимальны, в худшем случае получим меньше прибыли. Такой бизнес-подход у нас был в 2008 году, уверен, что это актуально и сейчас.

-Вы считаете, что повторится ситуация 2008 года?

-Да, повторится ситуация 2008 года. Единственное отличие этого кризиса от того заключается в том, что он локальный и поэтому, на мой взгляд, будет короче. Но сейчас Россия попала под санкции. Я твердо уверен, что санкции не могут помешать развитию России. И мы должны опираться прежде всего на себя. Все эти ограничения вещь временная, их вводят, потом отменяют. Думаю, что нужно меньше поддаваться паническим настроениям и суетиться, а больше работать. Каждый должен заниматься своим делом. Мы не чувствуем на себе санкций.

-Но вы же не в вакууме живете: нефть дешевеет, рубль слабеет…

-С этим надо смириться и перестроиться под текущую экономическую ситуацию: быть более бдительными и продолжать идти вперед. Девальвацию рубля мы уже пережили несколько раз. Ну девальвировался рубль. И что?

-Как что? Расчеты ведь в рублях.

-Ничего страшного я здесь не вижу. Есть временная паника, но она пройдет. Потом начнется инфляция, которая для бизнеса тоже новый толчок, кстати.

-У вас есть какой-то план "Б" на случай, если кризис затянется и затронет вас?

-Конечно, мы строим разные прогнозы и понимаем, что будет с нами, если доллар будет стоить, к примеру, 100 рублей, и готовы к такой ситуации. В этом случае мы будем больше зарабатывать в рублях, а в долларах - меньше.

-Ваши арендаторы уже просят снизить ставки?

-Да. В каких-то случаях идем на уступки, в каких-то - нет. Всем надо переформатироваться. Если мы поймем, что кризис затянется на годы, то будем перестраиваться на другой режим, снижать ставки.

-В каких случаях идете на уступки?

-В портфеле "Ташира" сегодня порядка 30 торговых центров. В наиболее успешных (их около 20) ставки не снижались. В таких суперуспешных центрах арендаторы могут позволить себе платить и по курсу 100 рублей за доллар. Что касается остальных, то переговоры ведутся. К примеру, привязали ставки к разным курсам валюты - от 40 до 50 рублей. Но, по моему личному наблюдению, половина тех, кто просит снизить ставки, объективно в этом нуждается. В остальных же случаях это обыкновенный шантаж.

-Как вам удается понять, шантаж это или нет?

-Это легко понять по выручке компаний. У "Ташира" практически в каждом сегменте торговли есть свои магазины, поэтому мы очень хорошо понимаем, какая у кого может быть выручка и прибыль. Эта информация помогает нам и в переговорах о ставках.

-Кто-то уже отказывается от площадей?

-Из-за кризиса никто не ушел, пока идут жесткие переговоры по ставкам. Есть естественная ротация арендаторов: одни магазины закрываются, другие открываются. Так было всегда, даже на подъеме.

-Кто из ваших арендаторов сейчас наиболее уязвим?

-В первую очередь это фэшн-ритейл. На них приходится около 80% выручки среднестатистического торгового центра. Первое время во всех кризисах именно этот сегмент получает первый удар, так как в кризис люди меньше тратят на одежду. Но при этом хотел бы обратить внимание, что выручка ряда компаний этого сегмента падает с начала года преимущественно у российских брендов, а у международных - наоборот. После одежных компаний проблемы начинаются, как правило, у продавцов электроники.